인공 서핑장 옆 유령 상가들, 거북섬 부동산 투자 실패 경고(상권분석)

요즘 대한민국 부동산 시장은 끊임없이 변화하고 있지만, 그 속에서 희망이 절망으로 변한 비극적인 사례도 존재해요. 바로 경기도 시흥시에 위치한 거북섬 상가 이야기인데요.

한때는 '한국의 두바이', '서해안 최대 관광지'라는 화려한 수식어로 수많은 투자자의 마음을 사로잡았던 이곳이, 지금은 마치 시간이 멈춘 듯한 유령 도시처럼 변해버렸다고 해요. 대체 거북섬에서는 무슨 일이 벌어졌고, 왜 이토록 많은 이들이 고통받고 있는지, 그 처참한 진실을 지금부터 자세히 파헤쳐 볼까 해요. 저도 이 이야기를 들으면서 참 많은 생각에 잠겼어요.

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장밋빛 청사진 뒤에 숨겨진 함정: 거북섬의 탄생과 몰락의 서곡

거북섬은 단순히 작은 섬이 아니었어요. 5,600억 원이라는 천문학적인 사업비가 투입되어 조성된, 거대한 규모의 인공섬이었죠.

처음 이곳의 개발 계획이 발표되었을 때, 모두가 들떠 있었어요. 연간 250만 명의 관광객이 찾는 해양 레저 복합 단지가 될 것이고, 아시아 최초이자 세계 최대 규모의 인공 서핑장까지 들어선다고 했으니, 누구라도 혹할 만했겠죠. 저라도 이런 비전 앞에서는 미래를 낙관했을 것 같아요.

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하지만 화려했던 청사진과 달리, 거북섬은 지금 '아비규환'이라는 단어가 너무나도 잘 어울리는 처참한 현장으로 변모해버렸어요. 실제로 거북섬 곳곳의 상가들을 직접 가보면, 그 처참함에 놀라지 않을 수 없다고 해요.

 

한때 거북섬에서 가장 큰 규모를 자랑하며 대대적으로 홍보되었던 횟집 건물조차, 1층에만 102개의 상가가 빼곡히 들어섰지만, 현재 단 한 곳만 영업 중이라고 합니다. '오션뷰 대박 상권', '소액으로 투자가능한 자리'라는 달콤한 말에 현혹되어 평당 7천만 원이라는 거금을 주고, 고작 두 평 남짓한 상가 한 칸을 1억 5천만 원에 사들였던 투자자들은 지금 빈 수조와 먼지 쌓인 간판만을 바라보며 한숨만 쉬고 있다고 해요. 이 부분에서 정말 투자라는 것이 얼마나 신중해야 하는지 다시 한번 깨닫게 됩니다.

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끝없이 이어지는 공실의 행렬: 편의점마저 버티지 못한 상권의 비극

거북섬의 문제는 특정 건물 몇 군데에만 국한된 것이 아니었어요. 새롭게 지어진 건물들은 겉으로는 깔끔해 보이지만, 내부는 양쪽 모두 텅 빈 채 하염없이 방치되고 있는 곳이 대부분이라고 합니다.

 

심지어는 전기, 수도 요금, 관리비가 장기간 미납되어 건물 전체가 폐쇄된 곳까지 등장했다고 하니, 그 심각성은 상상 이상이에요. 거리에 나가봐도 차는 물론 사람 구경하기도 힘들 정도라고 하니, 저 같아도 상가를 열 엄두조차 내지 못할 것 같아요.

 

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보행자 신호등이 사실상 의미가 없을 정도로 유동 인구가 없다고 하니, 이건 정말 단순한 공실 문제가 아니에요. 더욱 놀라운 사실은, 거북섬의 핵심 시설이라고 할 수 있는 인공 서핑장 주변 상가들마저 상황은 크게 다르지 않다는 점이에요.

 

아시아 최초, 세계 최대 규모를 자랑하는 시설임에도 불구하고, 서핑장 외곽에 줄지어 있는 수많은 상가들 중 영업 중인 곳은 5%도 채 되지 않는다고 합니다. 그나마 어렵게 들어왔던 가게들마저 장사가 너무 안 돼 문을 닫고 떠났으며, 간판만 덩그러니 남겨진 곳도 수두룩하다고 해요.

얼마나 상권이 죽었으면, 일반적으로 망하기 힘들다고 알려진 편의점조차 두 손 두 발 다 들고 도망갔을 정도라고 하니, 이 지역의 상권은 이미 회생 불능 상태에 가깝다고 봐도 무방할 것 같아요. 2025년 1월 기준으로 거북섬 상가 3,253개 점포 중 임차가 맞춰진 곳은 단 13%에 불과하고, **공실은 무려 87%**에 달한다고 하니, 열 곳 중 아홉 곳이 비어 있다는 충격적인 현실이 숫자로 명확히 드러나는 셈이죠.

 

그나마 운영 중인 소수의 가게들마저도 장사가 워낙 안 되다 보니 하나둘씩 문을 닫는 추세라고 합니다. 농담처럼 들릴지 모르겠지만, 현재 거북섬에서 영업 중인 음식점은 전부 맛집이라고 해요. 왜냐하면, 애초에 음식점 자체가 몇 개 없을뿐더러, 맛없는 집들은 이미 모두 망해버렸기 때문이랍니다.

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16억 영끌 투자, 3대 모녀의 꿈이 산산조각 난 비극적인 이야기

이러한 암울한 현실 속에서, 한 가족의 이야기는 거북섬 사태의 비극성을 더욱 선명하게 보여줍니다. 지난 2021년, 부천에 사는 49세 여성이 자신의 75세 어머니, 그리고 23세 딸과 함께 거북섬 상가 두 곳을 공동 명의로 분양받았다고 해요.

 

이 두 상가의 총 분양가는 무려 16억 5천만 원이었죠. 가족의 행복을 위해, 더 나은 미래를 꿈꾸며 시작된 투자였을 텐데, 이 지점에서 정말 가슴이 아팠어요.

이들은 당장 현금이 많았던 것은 아니었어요. 분양가의 10%에 해당하는 계약금만 지불한 뒤, 건물이 완공된 2022년, 상가를 담보로 은행에서 12억 5천만 원을 대출받아 나머지 중도금과 잔금을 치렀다고 합니다.

 

말 그대로 분양가의 75%를 대출로 충당한, 소위 말하는 '영끌' 투자를 감행한 셈이죠. 소유권 이전까지 마치고 나면, 이들은 임차인을 구해 매달 임대료로 대출이자를 갚고, 남은 수익으로 생활하며, 몇 년 뒤 거북섬이 활성화되면 엄청난 시세차익까지 얻을 수 있을 것이라고 기대했을 거예요.

 

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하지만 이들의 행복한 꿈은 그때부터 처참하게 무너지기 시작했습니다. 관광객들로 북적일 것이라는 이들의 기대와 달리, 거북섬은 언제나 썰렁하기만 했어요.

 

문제는 터무니없이 높았던 분양가였죠. 분양가가 높으니 당연히 임대료도 비싸게 형성될 수밖에 없었고, 그 누구도 쉽게 이곳에 들어오려 하지 않았습니다. 결국 주변 상가들의 평균 임대료는 걷잡을 수 없이 빠르게 하락하기 시작했어요.

 

발등에 불이 떨어진 이 3대 모녀는 대출이자라도 감당하기 위해 급하게 임대료를 대폭 낮췄다고 합니다. 그러자 겨우 한 음식점이 들어와 내부 공사를 시작하는 듯했지만, 주변 상황을 파악한 뒤에는 집기만 남겨둔 채 그대로 도망가 버렸다고 해요. 얼마나 절망적이었을까요?

현재 이 인근의 전용 면적 16평짜리 1층 상가는 보증금 800만 원에 월세 80만 원 수준으로 임차인을 구하고 있지만, 유동 인구가 거의 없어 들어오려는 사람이 없는 상황이라고 합니다. 3대 모녀가 매달 내야 하는 대출이자와 관리비는 무려 600만 원에 달했는데, 이제는 임차인을 구해도 대출이자조차 감당하기 어려운 상황에 이르게 되었어요.

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무너진 꿈, 남은 것은 막대한 빚더미: 경매로 넘어간 희망

결국 이들은 상가 분양 계약을 맺은 지 불과 2년 만에 대출이자를 내지 못하게 되었고, 상가는 압류 조치를 거쳐 경매에 붙여지게 됩니다. 2024년 5월, 이 두 상가는 처음으로 경매에 나왔지만, 아무도 거들떠보지 않았어요.

 

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최초 감정가 7억 6천만 원과 9억 원이었던 상가들은 다섯 번의 유찰 끝에 결국 1억 2천만 원, 그리고 1억 7천만 원이라는 턱없이 낮은 가격에 최종 낙찰되었다고 해요. 이렇게 3대 모녀가 거북섬 상가에 쏟아부었던 16억 5천만 원이라는 거액은 단 2년 만에 고작 3억 원으로 돌아왔습니다.

 

심지어 지금까지 지불한 막대한 대출이자와 관리비, 각종 세금까지 감안하면, 사실상 그들은 모든 것을 잃은 것이나 다름없다고 해요. 평생 모은 돈을 한순간에 모두 잃었을 뿐만 아니라, 10억 원이 넘는 막대한 빚까지 떠안게 된 것입니다.

 

세상 그 무엇보다 소중한 가족에게 좋은 것만 주고 싶었던 마음이었을 텐데, 그 결과는 너무나 끔찍하고 가슴 아픈 비극으로 끝났어요. 정말 안타깝지만, 이제는 되돌릴 수 없는 상황입니다.

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거북섬의 현재, 그리고 미래: 우리에게 던지는 메시지

이 3대 모녀의 비극적인 이야기가 더욱 소름 돋는 이유는, 이것이 거북섬에 있는 3천 개가 넘는 상가 중 단지 두 곳의 사례에 불과하다는 점이에요. 지금 이 순간에도 수많은 다른 상가 주인들이 비슷한 고통과 절망 속에서 하루하루를 보내고 있다고 하니, 거북섬의 현실은 정말 암담하기만 합니다.

 

아이러니하게도, 이러한 비극적인 현실을 비웃기라도 하듯이, 거북섬의 텅 빈 건물들 바로 옆에서는 또 다른 새로운 건물들이 하늘 높이 올라가고 있다고 해요. 과연 이 비극의 거북섬은 앞으로 이 위기를 극복하고 다시 활력을 되찾을 수 있을까요?

 

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아니면 또 다른 희생자들을 만들어내는 '유령섬'으로 남게 될까요? 이러한 거북섬의 비극적인 사례는 우리에게 매우 중요한 교훈을 주고 있어요.

 

투자는 항상 신중해야 하며, 특히 부동산 투자는 더욱 그렇습니다. 장밋빛 환상이나 악질 분양업자들의 달콤한 말에 현혹되기보다는, 해당 지역의 정확한 유동 인구, 상권 분석, 그리고 미래 가치에 대한 냉철한 현실 분석이 얼마나 중요한지를 거북섬의 사례가 여실히 보여주고 있습니다.

 

특히 가족의 자산과 미래가 걸린 중요한 결정일수록 더욱 신중하고 철저한 검증이 필요하다는 것을 뼈저리게 느끼게 합니다. 여러분은 이 이야기에 대해 어떻게 생각하시나요?

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